최근 부동산 시장의 거래 침체가 심화되면서 정부는 양도소득세(이하 양도세) 완화 및 비과세 요건 조정을 적극 검토하고 있다. 특히, 금리 인상과 경기 둔화로 인해 부동산 거래량이 급감하면서 시장의 유동성을 회복하기 위한 세제 개편 필요성이 제기되고 있다. 이와 관련해 1세대 1주택자의 비과세 기준 완화와 다주택자 양도세 중과세율 조정 등의 방안이 논의되고 있으며, 이러한 조치들이 시장에 미칠 영향을 살펴보는 것이 중요하다. 이번글에서는 양도 소득세 완화 및 거래 활성화 대책을 알아보자
1. 양도소득세 완화 필요성과 배경
1) 부동산 거래 침체와 세제 부담
2021~2022년까지 지속된 부동산 가격 급등기를 지나, 2023년 이후 부동산 시장은 급격한 침체에 접어들었다. 이는 글로벌 금리 인상과 경기 불확실성 증가, 그리고 양도세 부담 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과이다. 특히, 다음과 같은 요인들이 부동산 거래 위축의 주요 원인으로 꼽힌다.
고금리 기조로 인한 주택담보대출 부담 증가
양도소득세 중과로 인해 다주택자의 매물 잠김 현상 지속
세 부담 회피를 위한 매도 지연 및 시장 유동성 저하
현재 양도세 부담이 크기 때문에 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않으면서 부동산 거래 절벽 현상이 심화되고 있다. 이에 따라 정부는 부동산 시장 정상화를 위해 양도세 인하 및 비과세 기준 완화를 고려하고 있다.
2) 기존 양도소득세 과세 구조와 문제점
양도세는 부동산을 매도할 때 발생하는 시세 차익에 대해 부과되는 세금으로, 일정 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 현행 세제 구조에서 다주택자는 중과세율 적용을 받기 때문에 매도 시 상당한 세 부담을 지게 된다.
1세대 1주택자의 비과세 요건: 거주 2년 이상, 실거주 요건 충족 시 9억 원(일부 완화 시 12억 원)까지 비과세
다주택자의 양도세 중과세율: 2주택자는 기본세율 + 20%, 3주택 이상은 기본세율 + 30%의 중과세율 적용
장기보유특별공제 축소: 비과세 대상 외 주택에 대해 장기 보유 혜택 축소
이러한 강도 높은 세제 정책으로 인해 다주택자들이 시장에서 매도를 하지 않는 ‘매물 잠김’ 현상이 지속되었고, 이는 부동산 시장의 가격 경직성과 거래 위축을 초래하는 원인이 되었다.
2. 정부의 양도세 완화 및 비과세 요건 조정 방안
정부는 부동산 거래 활성화를 위해 다양한 세제 개편 방안을 검토 중이다. 대표적으로 1세대 1주택자의 비과세 요건 완화, 다주택자 양도세 중과 폐지 또는 세율 인하, 장기보유특별공제 확대 등의 대책이 논의되고 있다.
1) 1세대 1주택 비과세 기준 완화
정부는 실거주 목적의 1주택자에게 보다 완화된 세제 혜택을 제공하는 방안을 고려하고 있다. 현재 9억 원까지 비과세 혜택이 주어지지만, 이를 12억 원으로 상향 조정하거나 거주 요건을 완화하는 방안이 검토되고 있다.
예상 조정안:
비과세 기준 상향: 9억 원 → 12억 원
거주 요건 완화: 거주 2년 요건을 폐지 또는 완화
장기보유특별공제 확대: 보유 기간이 길수록 공제 혜택 증가
이러한 조정이 이루어질 경우, 실수요자들이 기존 보유 주택을 매도하고 새로운 주택으로 이동할 수 있는 기회가 확대되며, 부동산 거래 활성화에 기여할 것으로 보인다.
2) 다주택자 양도세 중과세율 인하 또는 폐지
다주택자들은 양도세 중과로 인해 매도 시 실익이 크지 않다고 판단하여 보유를 지속하는 경향이 있다. 이에 따라 정부는 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 완화하거나 아예 폐지하는 방안을 고려 중이다.
예상 조정안:
양도세 중과 한시적 유예: 일정 기간 동안 중과세율 면제
양도세 중과세율 인하: 기존 2030% 중과세율을 1020%로 조정
양도소득세 기본세율 적용: 다주택자에게도 단일 세율 적용 검토
이러한 조치가 시행되면 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 가능성이 높아지고, 이는 부동산 시장의 가격 안정화와 거래 증가로 이어질 수 있다.
3) 장기보유특별공제 확대 및 적용 대상 조정
현재 장기보유특별공제는 1세대 1주택자에게만 적용되며, 다주택자는 혜택을 받을 수 없다. 이에 따라 다주택자에게도 일정 요건을 충족하면 공제 혜택을 부여하는 방안이 검토되고 있다.
예상 조정안:
1세대 1주택 장기보유특별공제 확대
일정 기간 이상 보유한 다주택자도 공제 혜택 적용 가능성
장기보유특별공제가 확대되면 단기 매매가 줄어들고, 장기적으로 주택 시장의 안정성이 높아질 가능성이 크다.
3. 양도세 완화 및 비과세 조정이 부동산 시장에 미칠 영향
양도세 완화와 비과세 조정은 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 긍정적인 효과와 부정적인 효과가 동시에 예상된다.
1) 부동산 거래 활성화
양도세 부담이 완화되면 보유 주택을 처분하려는 매도자가 증가할 가능성이 높다.
다주택자의 매물이 증가하면서 거래량이 회복되고, 시장이 정상적인 가격 조정을 거칠 가능성이 크다.
2) 주택 가격 안정화
다주택자의 매물 출회는 공급 증가 효과를 가져와 가격 안정화에 기여할 수 있다.
그러나 세제 완화로 인해 단기적인 투기 수요가 증가할 가능성도 배제할 수 없다.
3) 조세 형평성과 정부 세수 감소 문제
세율 인하로 인해 정부의 세수가 감소할 가능성이 있으며, 이는 재정 운용의 부담으로 작용할 수 있다.
조세 형평성 측면에서 무주택자와의 형평성 문제가 제기될 수 있음.
양도세 완화 및 비과세 기준 조정은 부동산 시장의 유동성을 높이고 거래를 활성화하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 그러나 시장 안정과 조세 형평성을 고려한 균형 있는 정책 마련이 필요하다. 정부는 단기적인 경기 부양보다는 장기적인 주택 시장의 안정과 지속 가능한 세제 개편을 목표로 신중한 접근이 요구된다.